“ที กรุ๊ป แอซเซ็ทฯ” ชี้กฎLTV
กระทบตลาดขายอสังหาฯ

“ที กรุ๊ป แอซเซ็ทฯ” ชี้กฎLTV กระทบตลาดขายอสังหาฯ แบงก์เข้มปล่อยกู้ คอนโดฯ-บ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่ออ่วม คอนโดมิเนียมทำเลสายสีม่วงยังต้องใช้ เวลาระบายซัปพลาย จ่อรีเจกต์พุุ่งกว่า 50% ระบุตั้งแต่ไตรมาส2 การแข่งสูงจะเกิดสงครามราคา ชี้จีนชะลอซื้อรอกวาดของถูก

นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกว่า อาจทรงตัว จากการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้รายได้จากการขายจะปรับลดลง ซึ่งจะทำให้เกิดการชะลอเปิดโครงการใหม่ ในขณะที่ภาวะการแข่งขันจะรุนแรง และนำไปสู่สงครามราคาเกิดขึ้น ซึ่งภาพดังกล่าวจะเห็นในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่มีก่อสร้างแล้วเสร็จมาแล้ว 4 ปี จะมีการลดราคาลงไม่น้อยกว่า 10% ขณะที่แนวโน้มตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นกว่า 50% จากปัจจุุบันเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 40%

” อยากให้ภาครัฐ มีการทบทวนมาตรการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะการพิจารณาว่า อสังหาเป็นการออมเงินอย่างหนึ่ง อย่ามองเพื่อการลงทุนอย่างเดียว เพราะอสังหาฯนับเป็นปัจจัยที่ 4 ของชีวิต และเหตุผลที่ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อที่สำคัญ ก็อยู่บนพื้นฐานที่เรียกง่ายๆว่า 4 ใกล้1ไกล ได้แก่ ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้บ้านพ่อแม่ ใกล้แหล่งที่อยู่เดิม และไกลจากความวุ่นวาย “

ในส่วนกำลังซื้อต่างชาตินั้น ตลาดหลักยังเป็นจีนมีสัดส่วน 80% โดยระดับราคาที่ซื้อและสนใจไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากเดิมอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งกำลังซื้อกลุ่มนี้กำลังดูสถานการณ์ทั้งการเลือกตั้ง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value หรือ LTV) การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลง ขณะที่ประเทศจีนยังมีความผันผวนของค่าเงินหยวน เศรษฐกิจยังไม่ดีพอ ดังนั้น จะรอซื้อของที่ราคาถูกลงและทำเลที่ใช่ เช่น พระราม9 รัชดา ฯลฯ เนื่องจากราคาตอนนี้แพงไปถึง 1.7-1.8 แสนบาทต่อตร.ม.หรือแม้แต่ทำเลเอกมัย ราคาเสนอขายคอนโดฯสูงไป 1.8-2 แสนบาทต่อตร.ม.

นายธาตรี กล่าวด้วยความเป็นห่วงต่อผลบังคับใช้ LTV ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ว่า ได้ทำให้หลายสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทั้งนี้ พบว่าในช่วง 2 เดือนแรก พบข้อมูลการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์กว่า 50% คาดการณ์ว่าในไตรมาสแรกปีนี้จะมีอัตราการปล่อยกู้เพียงแค่ 40-50% เท่านั้น โดยในส่วนของบริษัท คาดว่าจะสามารถโอนโครงการได้ไม่ถึง100 ยูนิต จากเป้าหมายที่วางไว้คือ 200 ยูนิต เฉลี่ยพอร์ตหลักของบริษัทกว่า 80% จะมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และที่้เหลือจะเป็นกลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท

” ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ บรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาดและนอกตลาดหลักทรัพย์ จะมียอดขายและรายได้เพิ่มขึ้น ซึ่งเกิดจากการเร่งระบายสต็อกสินค้าก่อน LTV บังคับใช้ แต่ประเมินว่า ช่วงไตรมาสสอง รายได้รวมในระบบลดลง 50% โดยผู้ประกอบการระดับกลางจะได้รับผลกระทบมาก สถานการณ์ค่อนข้างน่ากังวล และมีหลายบริษัทอสังหาฯได้ติดต่อเข้ามาเพื่อช่วยระบายสินค้า แต่มีเงื่อนไขต้องโอนให้ได้ตามเป้า ที่สูงมากและเวลาอันสั้น ตนเองมองเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก เพราะเรื่องการขายและโอนฯ อย่างน้อยต้องใช้เวลา30วัน จะให้เวลา10-15วันไม่มีทางเป็นไปได้ และหากไม่มีการเตรียมงานและวางแผนตั้งแต่ตอนนี้ รับรองไตรมาส2เป็นต้นไปวิกฤตแน่นอน”

ทั้งนี้ พบว่า การซื้อและขอสินเชื่อสำหรับอสังหาฯในกรุงเทพฯจะมีการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าในต่างจังหวัด โดยจะเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่จะปฏิเสธการปล่อยกู้ หากจะไปซื้อโครงการข้ามจังหวัด และเป็นการซื้อไว้เพื่อพักผ่อนวันหยุดและปล่อยเช่าในวันปกติ แม้ผู้กู้จะมีอาชีพมีรายได้ที่มั่นคงก็ตาม

แบงก์ปรับเกณฑ์ไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ

สำหรับทำเลที่น่าเป็นห่วงคือ คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งปัจจุุบันซัพพลายไม่ต่ำกว่า 40,000 หน่วย โดยเฉพาะช่วงสถานีเตาปูน-แคราย ระดับราคาเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตร.ม.มีถึง 15,000 หน่วย เพราะราคาขายสูงเกินกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย ขณะที่แบงก์จะไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ แต่พิจารณาเป็นรายบุคคล ทำให้เกิดความล่าช้าและเสี่ยงต่อการปฎิเสธสินเชื่อสูง

นอกจากนี้ ยังมีสายสีเขียวช่วงต่อขยายไปคูคต มีซัปพลาย 40,000-50,000 หน่วย ราคาเฉลี่ย 1.2แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่สายสีเขียวที่ไปบางปูซัปพลายเหลืออยู่มากเช่นกัน ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาท/ตร.ม. ทั้งนี้ ด้วยเหตุจากต้นทุนที่ดินสูง แต่ก็เป็นต้นทุนเพียง 20%ของมูลค่าโครงการ ที่เหลือเป็นคือต้นทุนก่อสร้าง ดอกเบี้ย

ค่าการตลาดและกำไร

ด้านแผนงานของบริษัทที กรุ๊ป ได้วางกลยุทธ์เพื่อช่วยให้ตัวแทนสามารถปิดการขายให้กับดีเวลลอปเปอร์ได้ เพื่อลดความเสี่ยงสินค้าคงค้าง กลายเป็นต้นทุนและดอกเบี้ย ซึ่งจะกลายเป็นกระทบเป็นวงโซ่ โดยจะมีการปรับโครงสร้างขยายพอร์ตสินค้าราคา 4 ล้านบาทมากขึ้น พร้อมรุกเจาะกลุ่มเป้าเจเนอเรชั่นเอ็กซ์และเจเนอเรชั่นซีมากขึ้น เน้นเป็นบ้านหลังแรก โดยสัดส่วนคอนโดอยู่90% แนวราบ10%

พร้อมกันนี้ จะขยายฐานรับลูกค้าโครงการขนาดกลางอย่างน้อย 2 ราย รวมทั้งเพิ่มตัวแทนขายอิสระคุณภาพให้ได้ 100 คน จากปัจจุบัน 60 คนที่มียอดขายต่อเนื่อง เปิดอบรมสร้างนักขายรุ่นใหม่ ทั้งนี้ บริษัทจะยังไม่ปรับเป้ายอดขายโดยคงเป้าเดิมไว้ที่ 3,000 ล้านบาท ประมาณ 1,000 ยูนิต แม้ตอนนี้จะทำได้เพียง10%ก็ตาม เนื่องจากมียอดรอโอนจำนวนมากเช่นกัน