เกียรตินาคินเปิด ‘ร่างผังเมืองใหม่นนท์’
แนะผู้ประกอบการอสังหาฯพร้อมรับมือ

ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน โชว์ผลวิเคราะห์เจาะลึก ร่างผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี  ชี้ปัจจุบัน ระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดใช้แล้ว) รวมถึงสายสีชมพูและแดงที่กำลังก่อสร้างอยู่  ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของภาครัฐ เป็นปัจจัยหลักส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเมืองและการขยายตัวของภาคอสังหาฯ ในจังหวัดนนทบุรี พร้อมแนะผู้ประกอบการอสังหาฯ รับมือผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ ที่มีโอกาสบังคับใช้ในกลางปี 2561 ต้องศึกษาเงื่อนไขและข้อกำหนดที่อาจส่งผลต่อการพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะโครงการแนวสูงและยังมีมาตรการจูงใจให้ FAR โบนัส ซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคารได้ด้วย

นายอภิสิทธิ์ ภัทรดุษฎี ผู้จัดการอาวุโส ที่ปรึกษาโครงการสินเชื่อธุรกิจ -นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ รองผู้อำนวยการที่ปรึกษาฯ ธ.เกียรตินาคิน

นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ รองผู้อำนวยการที่ปรึกษาฯ ธนาคารเกียรตินาคิน สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรติ นาคิน จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรติ นาคิน ได้ศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลร่าง ผังเมืองนนทบุรี (ฉบับปิดประกาศ 90วัน) โดยได้ทำการเปรียบเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันกับข้อบัญญัติท้องถิ่นที่บังคับใช้อยู่ โดยมุ่งเน้นในเรื่องของการจัดสรรที่อยู่อาศัย อาคารพักอาศัยรวม (เช่น อพาร์ตเมนท์) อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) และโรงแรมเป็นหลัก

ทั้งนี้เพื่อให้ประชาชนและผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปได้ทราบว่า ร่างผังเมืองใหม่มีอะไรบ้าง ผู้ประกอบการจะได้ทราบว่า จะต้องปรับตัวอะไรบ้าง ผังเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป มีที่ดินแล้ว หากทำไม่ได้จะทำอย่างไร เพื่อเตรียมตัว ภายในกรอบ 90 วัน ซึ่งสามารถยื่นคำร้องในฐานะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียได้ภายในวันที่ 16 มกราคม 2561

ทั้งนี้การวิเคราะห์สรุปประเด็นสำคัญๆ ได้ดังนี้

สรุปร่างผังเมืองนนทบุรี ฉบับปิดประกาศ 90 วัน

จากข้อมูลร่างผังเมืองฉบับนี้พบว่า ในเรื่องของการจัด Zoning ยังคงมีลักษณะพื้นที่ Zone ที่สอดคล้องไปกับผังเมืองฉบับเดิม และมีการเพิ่มเติมเรื่องความหนาแน่นของเมืองในบริเวณแนวรถไฟฟ้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ดี สิ่งที่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากร่างเดิมมีหลายอย่าง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนด และการแบ่งพื้นที่ ให้ละเอียดขึ้น คล้ายกับของกรุงเทพฯ อาทิ การให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือFAR (Floor Area Ratio)  การกำหนดขนาดความกว้างของถนนในหลายๆบริเวณในการพัฒนาโครงการอาคารพักอาศัยรวม อาคารชุด รวมไปถึงการทำการจัดสรรที่อยู่อาศัย การจูงใจด้วยการให้โบนัส FAR 

 *****กดดูตารางสรุปข้อกำหนดร่างผังเมืองนนท์ 

สถานการณ์ปัจจุบัน และวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ตามร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรี (แนวราบ/แนวสูง/โรงแรม)

1. เดิมในพื้นที่จังหวัดมีอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีการกำหนด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ สูงสุดคือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้น และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะทำได้เต็มศักยภาพ

2. เดิมในพื้นที่จังหวัด ไม่มีพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร แต่ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีกำหนดพื้นที่ ที่ห้ามทำการจัดสรร  ได้แก่พื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด

3. การพัฒนาโครงการจัดสรรมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดใ นหลายพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงก ารได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนขนาดใหญ่ก็จะมีราคาที่ดินสูงส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูง ราคาขายบ้านก็จะสูงตามไปด้วย

4. การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัยถูกกำหนดด้วยขน าดความกว้างของถนน เช่นกัน ปัญหา ก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก ( 6-8เมตร)เป็นส่วนมาก หากต้องการพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า(สายสี ม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไปศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก

5. การพัฒนาที่ดินเพื่อทำโรงแรม หากอยู่ในพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม จะสามารถทำได้เต็มที่ ไม่มีเ งื่อนไขของขนาดถนน แต่หากพัฒนาใ นพื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างถนนทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ ซึ่งภาพรวมจะเข้มกว่ากรุงเทพฯ  โดยเฉพาะโรงแรมขนาดเล็ก(ไม่เกิน 50ห้อง)

6.การวางโครงข่ายคมนาคมในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีการพูดถึงถนนสาย  ก สาย ข จนถึงสาย ฉ ที่มีความกว้ างถึง 50 เมตร ซึ่งหากผ่านพื้นที่บริเวณใดก็จะต้องเว้นระยะ เสมือนว่าโดนเวนคืนแล้ว และในร่างฉบับนี้ ไม่ได้ก ล่าวถึงการใช้สิทธิ์ความกว้างถนนตามแผนที่วางไว้อีกด้วย ซึ่งต่างจากกรุงเทพฯ ที่ระบุการให้สิทธิ์ตามความกว้างถนนสาย ก และ สาย ข ที่มีการวางแผนไว้

7.มีมาตรการจูงใจหรือการให้ FAR โบนัสในร่างผังเมืองฉบับนี้มี กล่าวไว้ 4 เรื่อง (โดยรวมจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคาร ได้สูงสุดไม่เกิน 20%)

–          การเว้นที่ว่างด้านหน้าเพื่อสาธ ารณประโยชน์

–          การให้พื้นที่จอดรถเพิ่ม กรณี เป็นอาคารสาธารณะใกล้สถานี รถไฟฟ้าที่กำหนด

–          การร่นระยะ15ม.ในถนน 7 สายหลักข องจังหวัด

–          การจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากก ว่าที่กฎหมายกำหนด

แต่สามารถเลือกใช้เพียงข้อใดข้อหนึ่งเท่านั้น และที่น่าสังเกตคือ ไม่มีการให้โบนัสใน 2 เรื่อง คือ เรื่องพื้นที่หน่วงน้ำ และเรื่องอาคารเขียวเหมือนของกรุงเทพฯ

*****กดดูวิเคราะห์ร่างผังเมืองนนท์

โครงการจัดสรรแนวราบ

ประเด็นและข้อสังเกต

หากร่างผังเมืองฉบับนี้ถูกประกาศใช้ด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่เป็นไปตามนี้ ผลที่ตามมาคือ หลายพื้นที่ในจังหวัด จะไม่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดบริเวณในการพัฒนา บ้านแถว หรือทาวน์เฮ้าส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่ มีเขตทางกว้างขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบัน ข้อเท็จจริงของการขยายตัวของเมืองนั้น ขยายไปทางทิศตะวันตก ค่อนไปทางเหนือ บริเวณที่จะออกไปทางจังหวัดสุพร รณบุรี แต่ในพื้นที่ดังกล่าว ร่างผังเมืองกลับห้ามทำการจัดสรรประเภทบ้านแถว ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโ ภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำบ้านแถว จะอยู่ในเมืองมากขึ้นและต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น  นั้นหมายถึงต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นด้วย

แต่อีกมุมนึงหากโครงการใดที่พัฒนา หรือได้รับการอนุญาตจัดสรรก่อนหน้าที่ร่างผังเมืองฉบับนี้จะประกาศใช้ก็จะเป็นโอกาส เนื่องจากว่า อนาคตจะไม่มี Supply ใหม่เข้ามาในตลาดเป็นคู่แข่งเพิ่มขึ้น

อาคารอยู่อาศัยรวม

อาคารชุด

สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริเวณที่ดีที่สุด คือ บริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน

ประเด็นที่น่าสนใจสำหรับโครงการ แนวสูงนั้น พื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้ าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าว กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาร เท่านั้น

โรงแรม

สำหรับการพัฒนาโรงแรม มีการกำหนดขนาดถนนมีความแตกต่างจากกรุงเทพฯ อย่างชัดเจน โดยในร่างผังเมืองฉบับนี้กำหนดขนาดถนนที่มากขึ้นในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นมาก ในขณะที่กรุงเทพ พื้นที่ที่มีความหนาแน่นมากขนาด ถนนที่กำหนดจะเล็กลง แต่ยังมีบริเวณที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น สามารถพัฒนาได้เพิ่มขึ้นจากเดิม คือ บริเวณตำบลไทรม้า