อสังหาฯจุกอกรัฐเกาไม่ถูกที่
แนะขยายเพดานกลุ่ม3-4ล.

ภาคอสังหาโวยลั่น หลังรัฐออกมาตรการอุ้มบ้าน-คอนโดต่ำล้าน “เกาไม่ถูกที่คัน” ชี้กลุ่มราคา3-4ล้านตรงจุดกว่า เผยผู้ประกอบการกระอักหลังแบงก์คุมเข้มสินเชื่อ reject rate กระฉูดแตะ50% วอนรัฐ แบงก์ ชาติ 3 สมาคมอสังหาฯหาทางออกร่วม ก่อนดิ่งเหวมากกว่านี้

มติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ที่ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เพื่อเป็นมาตรการเพื่อดูแลผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย ช่วยภาระในเรื่องการมีที่อยู่อาศัยลดลง โดยจะผลระยะเวลา 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 พฤภาษคม 2563 นั้น ได้ก่อให้เกิดปฎิกิริยาทั้งจากผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์และบริษัทบริหารการขาย ถึงการออกมาตรการที่ไม่ตรงจุด

โดยนายวิทย์ กุลธนวิภาส (vit kultanavipas) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท (CEO capital one real estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซสุขุมวิท มีพอร์ตที่บริหารกว่า 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งเรื่องราคาที่ดินและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงต่อเนื่อง และสัดส่วนของตลาดกลุ่มราคาดังกล่าวมีไม่ถึง 2-3% ของมูลค่าตลาดรวม ดังนั้น ประสิทธิภาพจากมติดังกล่าว ไม่ได้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เป็นเพียงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะช่วยเพียงโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐเช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และธนาคารอาคารสงเคระห์(ธอส.) แต่โดยปกติแล้ว ทั้งสองหน่วยงงานก็มีโปรโมชั่นดูแลค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อและผู้กู้อยู่แล้ว

“ถ้าขยายราคาบ้านให้ครอบคลุม 3 ล้านบาท จะได้ฐานลูกค้าที่กว้างขึ้นและเป็นการกระตุ้นที่ตรงจุดมากกว่า และตนอยากให้มีการหาทางออกร่วมกันทั้งภาครัฐ แบงก์ชาติและ3สมาคมด้านอสังหาฯ เพื่อสรุปมาตรการที่ตรงจุดมากกว่านี้ ” นายวิทย์กล่าว

สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัว การบริโภคลดลง มีผลต่อภาคการส่งออกของไทยเช่นกัน ซึ่งเป็นหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็หวัง ภาคการท่องเที่ยวของไทยจะมีตัวเลขที่ดี

“เรามองว่า ผลดีของเทรดระหว่างจีน-อเมริกาจะหาข้อยุติได้ในไม่ช้านี้จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายลงทุนมาไทย แต่กระบวนการทุกอย่าง ต้องมีกรอบเวลา แต่มองในระยะยาวผลดีจะมีมากกว่า ยังไงอสังหาฯของไทยก็ยังมีราคาถูกกว่าฮ่องกง สิงคโปร์ นักลงทุนชาวจีนจึงชื่นชอบเป็นพิเศษ”

นายสิทธิศักดิ์ วิทยาคม ที่ปรึกษาด้านการขาย-ตลาด และประชาสัมพันธ์ อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้เท่าใด เนื่องจากปัจจุบัน บ้านและคอนโดฯราคาไม่เกิน1ล้าน ในตลาดมีเพียง 30,000-40,000 หน่วย หรือมูลค่าประมาณ3,0000-40,000 ล้านบาท จากภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 5 แสนล้านบาท สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ จะเป็นกลุ่มระดับล่าง อัตราเงินเดือนเฉลี่ย 20,000 บาท แต่เป็นกลุ่มที่มีหนี้ต่อครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลค่อนข้างสูง ประเด็นที่สำคัญ ธนาคารก็จะปฏิเสธการให้สินเชื่อ80%อยู่แล้ว และมาตรการLTVที่ออกมาแล้ว แม้ว่าจะไม่มีผลโดยตรงกับกลุ่มนี้ แต่ธนาคารก็ยิ่งคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเข้าไปอีก

“ปัญหาที่แท้จริง ณ เวลานี้ จะอยู่ในกลุ่ม บ้านและคอนโดระดับราคาเฉลี่ย 3 ล้าน ซึ่งเป็น MASS PRODUCT ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมมูลค่าประมาณ 2-3 แสนล้านบาท ลูกค้ากลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่ซื้อแล้วต้องการอยู่จริง ไม่ใช่นักลงทุน และเป็นบ้านหลังแรก

แต่ปัญหาคือ มีหนี้สินครัวเรือนอยู่ ทำให้ธนาคารเข็มงวดการปล่อยสินเชื่อหรืออนุมัติก็ลดวงเงินลง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใดๆได้ ยิ่งในไตรมาส 2 นี้ ผู้ประกอบการแทบทุกรายประสบปัญหารายได้จากการโอนรายได้ (Revenue) ไม่เป็นตามแผนที่ประกาศไว้ ทั้งเรื่องการขายและยอดปฎิเสธสินเชื่อ (Reject) ที่สูงขึ้นในระดับ 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการระดับกลาง อันนี้เป็นวิกฤตที่แท้จริง”

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ พบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท

และจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท

“เราเห็นตัวเลขช่วง 2 เดือนแรก แบงก์ปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังฟื้นตัว ไม่ชัดเจน และหนี้ครัวเรือนแม้ทรงตัว และถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูง และยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ประชาชนอาจจะยังไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร”