อสังหาฯศรีราชาบูมรับญี่ปุ่นจีน
ย้ายฐานผลิต-ไฮสปีดเทรนมา

“แคปปิตอล วัน”  วอน “รัฐบาลตู่2 ” สานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ โครงการลงทุนอีอีซี ต่อเนื่อง สร้างมั่นใจภาคธุรกิจ นักลงทุน เผยอสังหาเจอแบงก์พ่นพิษเข้มสินเชื่อเกินเหตุยอดรีเจคพุ่ง คอนโดศรีราชารับผลบุญญี่ปุ่น จีน ย้ายฐานการผลิตรับ อีอีซี เผยซัพพลายกว่า 3,000 หน่วย ไม่น่าห่วง

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย มีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงแนวทางกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า เรื่องโครงการรถไฟความเร็วสูง (ไฮสปีดเทรน) และนโยบายการลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ควรมีความต่อเนื่องในโยบาย ดำเนินการออกกฎหมายที่เป็นรูปธรรมที่ชัดเจนโดยเร็ว เพื่อให้ภาคธุรกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ มีความเชื่อมั่นในการลงทุน ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี

“ตอนนี้ นักลงทุนลังเลว่า นโยบายต่อเมกะโปรเจกต์จะมีความต่อเนื่องหรือไม่ เพราะมีผลต่อการขับเคลื่อนภาคเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งเราหวังว่า โครงการลงทุนขนาดใหญ่จะมีการสานต่อในรัฐบาลประยุทธ์สอง ” นายวิทย์ กล่าว

ทั้งนี้ โครงการไฮสปีดเทรนที่เชื่อมการเดินทางระหว่าง 3 สนามบิน เป็นโครงการที่สร้างความเจริญเติบโตและส่งเสริมการท่องเที่ยว ขณะที่อำเภอศรีราชา ในจังหวัดชลบุรี จะยิ่งทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชา ได้รับอานิสงส์มากยิ่งขึ้น ที่ผ่านมาจากนโยบายของภาครัฐในการผลักดันโครงการอีอีซี ราคาที่ดินในศรีราชาปรับขึ้นไป 30% โดยเฉพาะที่ดินในเมืองซื้อขายประมาณ 3.5 แสนบาทต่อตารางวา จากช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายประมาณ 2 แสนบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ เซ็นทรัล ยักษ์ใหญ่ในธุรกิจห้างสรรพสินค้า ได้ขยายลงทุนเปิดศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในศรีราชา บริเวณใกล้กับโรงเรียนดาราสมุทร อ.ศรีราชา จังหวัดชลบุรี

ในขณะที่ นักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นและจีน มีการเข้าตั้งฐานการผลิตในพื้นที่ศรราชาอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งยอดการขอรับส่งเสริมการลงทุน ที่สูงขึ้นตั้งแต่ช่วง ม.ค.-พ.ค.62 มียอดรวมการลงทุน 63,651.92 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 61 ถึง 326% โดยประมาณ 70% มีโรงงานในจังหวัดชลบุรีส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มคอนโดมิเนียมมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield ) ประมาณ 8% โดยมีชาวญี่ปุ่นที่อยู่ในศรีราชาประมาณ 30,000 คน

คาดว่าการเพิ่มขึ้นของโรงงานหรือการย้ายฐานธุรกิจจากประเทศจีนมาไทยมากขึ้น โดยจะสูงขึ้น หลังจาก EEC มีความชัดเจน เพื่อลดผลกระทบจากข้อพิพาททางการค้าระหว่างสหรัฐและจีน( Trade war ) และส่งผลให้ชาวต่างชาติและชาวญี่ปุ่นเข้ามาพื้นที่ศรีราชารวมเป็น 40,000 คน ในขณะที่กำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลถึงความต้องการในห้องชุด ปัจจุบัน ซัพพลายในศรีราชา(สต๊อกคงเหลือ) ประมาณ 3,000 ยูนิต ระดับราคา 80,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของ Expat และ กลุ่มลูกค้าบีบวกถึงเอ ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จมาแล้ว 1-2 ปีซึ่งไม่น่าเป็นห่วง

“ลูกค้าชาวจีน ซื้อและโอนเป็นปกติ ห้องชุดที่บริษัทแคปปิตอล วัน บริหารยังสามารถโอนได้หมด ไม่มีการทิ้งดาวน์ เนื่องจากทางโครงการมีการเก็บเงินดาวน์จากลูกค้าชาวจีนหรือชาวต่างประเทศ 30%”

นายวิทย์ กล่าวต่อว่า รัฐบาลประยุทธ์สอง ควรเร่งกระตุ้นภาคเศรษฐกิจในระยะสั้นโดยเร็ว เพื่อให้อารมณ์ของคนซื้อดีขึ้น เช่น ภาพรวมการออกมาตรการลดภาษีระยะสั้น ซึ่งเราต้องใช้เครื่องมือทางนโยบายการเงินและการคลังควบคู่กันไป มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะส่งผลให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ดี รัฐบาลใหม่ ควรมาทบทวนเรื่องมาตรการกำกับสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ (LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ดำเนินมาตรการมาแล้ว 2 เดือน (เริ่ม 1 เมษายน 2562) ได้ส่งผลกระทบภาคอสังหาฯและผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น

แหล่งข่าว กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 5 เดือน มีแนวโน้มลดลง โดยจะติดลบประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ และสถานการณ์จะเป็นแบบนี้ต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 3 ดังนั้น หากรัฐบาลมีการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ในช่วง ไตรมาส 3 นี้ จะเป็นการดี แทนที่จะไปออกมาตรการช่วงไตรมาส 4 เหมือนที่ผ่านมา ซึ่งไม่ได้เกิดประโยชน์ อีกทั้ง แนวโน้ม จีดีพี ปีนี้ น่าจะขยายตัวได้ระดับ 2.8 เปอร์เซ็นต์ ”